前言
首批9只公募REITS已經(jīng)公布，目前已經(jīng)到了認(rèn)購(gòu)階段，截至5月27日，募集資金規(guī)模合計(jì)314億元。其中博時(shí)基金擔(dān)任管理人的蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)15倍，其他REITS基金也是超過(guò)數(shù)倍認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)追捧程度可見(jiàn)一般。
值得我們注意的是首批9只公募REITS當(dāng)中有一家高速公司申報(bào)的項(xiàng)目底層資產(chǎn)為高速公路，即浙江滬杭甬申報(bào)的杭徽高速公路，這支屬交通基礎(chǔ)設(shè)施的REITS基金引起了筆者的注意。本文將著重對(duì)浙江滬杭甬發(fā)行的杭徽高速REITS進(jìn)行研究分析。研究主要關(guān)注以下幾個(gè)方面的問(wèn)題，例如公募REITS的原理是什么，是如何發(fā)行的，為什么發(fā)行REITS，發(fā)行后對(duì)公司經(jīng)營(yíng)有什么影響，對(duì)我們有什么啟示等一系列問(wèn)題，本文將一一進(jìn)行分析。
一
什么是REITS
（一）資產(chǎn)證券化
要理解REITS，首先應(yīng)該了解什么是ABS。ABS是資產(chǎn)證券化的英文縮寫(xiě)，也就是取Ａsset backed securitization的首字母。ABS簡(jiǎn)單講就是將一定數(shù)量的具有穩(wěn)定現(xiàn)金流流入的資產(chǎn)集合起來(lái)形成資產(chǎn)池，將資產(chǎn)池出售給SPV后，將資產(chǎn)池切分成若干份標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)支持證券（CDO），投資者通過(guò)私募或公募基金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)支持證券而獲得定期的利息收入。
資產(chǎn)支持證券是一種金融衍生產(chǎn)品，它的特征具有雙重性，它既具有債券特征，也有股票的特征。具有債券特征是因?yàn)橘Y產(chǎn)支持證券跟其他普通債券相同，它有票面價(jià)值，且能定時(shí)分配相對(duì)固定的利息。同時(shí)它也具有股票的特征，因?yàn)橘Y產(chǎn)支持證券代表的是持有底層資產(chǎn)的份額，代表對(duì)底層資產(chǎn)利息分配所有權(quán)利，而資產(chǎn)支持證券可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，交易代表所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@點(diǎn)與股票賣(mài)買(mǎi)相似。但是資產(chǎn)支持證券與債券股票也有不同之處，首先資產(chǎn)支持證券分配利息是由底層資產(chǎn)的收益情況而定，如果底層資產(chǎn)收益發(fā)生波動(dòng)那么分配利息就有波動(dòng)，與債券定時(shí)分配固定利息不同，資產(chǎn)支持證券的利息分配不是固定的。再次投資者并不是直接購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)支持證券，而是由私募或公募份額間接持有，因此與直接持有股票不同，投資人無(wú)投票權(quán)。
資產(chǎn)證券化是將資產(chǎn)變成證券的過(guò)程，本質(zhì)是將流動(dòng)性較差的資產(chǎn)打包，真實(shí)出售給SPV，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)池切分成標(biāo)準(zhǔn)化、可交易的證券，資產(chǎn)的收益作為證券的利息，同時(shí)證券可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，將資產(chǎn)變成金融產(chǎn)品的過(guò)程。
圖表1 資產(chǎn)證券化REITS基金結(jié)構(gòu)圖
?。ǘ㏑EITS的本質(zhì)
資產(chǎn)支持證券不能由投資者直接進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，需要通過(guò)私募或公募基金進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，而投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)基金份額而間接持有資產(chǎn)支持證券。
REITS是Real Estate Investment Trusts的縮寫(xiě)。如果上述的資產(chǎn)池里面的資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，那么可以簡(jiǎn)單的理解為REITS就是去購(gòu)買(mǎi)底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券的基金。不動(dòng)產(chǎn)可以為產(chǎn)業(yè)園、物流倉(cāng)儲(chǔ)園、高速公路等。
若底層資產(chǎn)是房屋抵押貸款，那么資產(chǎn)證券化的過(guò)程就是MBS（Mortgage Backed Securitization）。當(dāng)然底層資產(chǎn)可以是其他具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的權(quán)利，比如信用卡分期付款、花唄的分期付款等。與ABS之對(duì)應(yīng)的另外一個(gè)品種叫ABN（Asset Backed Notes）資產(chǎn)支持票據(jù)，他們?cè)诒举|(zhì)、功能、分層上具有相同之處，而在發(fā)行市場(chǎng)、發(fā)行方式、底層資產(chǎn)上又不盡相同。
二
什么是公募REITS ABS的發(fā)行已經(jīng)非常成熟，過(guò)去購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)支持證券的主要是私募基金為主，而本次公募REITS是成立公募基金來(lái)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)支持證券（CDO），公募REITS實(shí)質(zhì)是通過(guò)公募方式募集投資者資金去購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。所以過(guò)去資產(chǎn)證券化主要是“項(xiàng)目+ABS+私募基金”的模式，而本次是“基建項(xiàng)目+ABS+公募基金”的模式。
從私募基金放寬到公募基金參與，目的是降低投資門(mén)檻，讓更多的普通投資者能夠參與到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)當(dāng)中。值得注意的是本次公募基金沒(méi)有進(jìn)行分層(Tranching)，而過(guò)去私募基金購(gòu)買(mǎi)CDO時(shí)，為了進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)，私募基金內(nèi)部還會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化的安排，將基金分為優(yōu)先、中間和劣后級(jí)，各投資者按照自己身的風(fēng)險(xiǎn)偏好選擇投資的層級(jí)。通常情況下，一般的私募基金投資者會(huì)選擇優(yōu)先或中間級(jí)，而劣后級(jí)一般是私募基金自持，用于建立充足的安全墊緩釋風(fēng)險(xiǎn)。如下圖所示：
圖表2 資產(chǎn)證券化私募基金結(jié)構(gòu)圖
本次公募基金購(gòu)買(mǎi)CDO并沒(méi)有進(jìn)行分層，說(shuō)明監(jiān)管層對(duì)底層資產(chǎn)的質(zhì)量是很有信心的。
三
杭徽高速REITS的基本情況
?。ㄒ唬╉?xiàng)目主體概況
杭徽高速公路（浙江段）是國(guó)家高速公路網(wǎng)G56杭瑞高速的重要組成部分，也是浙江省公路網(wǎng)規(guī)劃“兩縱兩橫十八連三繞三通道“的一連。項(xiàng)目公路是連接黃山和杭州兩在著名旅游勝地的交通要道，也是連接皖、浙、閩、贛的主干道之一，為安徽南部、杭州本部連接沿海、沿江地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)交流和資源共享具有重要意義。杭徽高速公路2006年12月全線(xiàn)建成通車(chē)，建成后將杭州到黃山的行車(chē)時(shí)間由原來(lái)六個(gè)小時(shí)縮短至兩個(gè)半小時(shí)。
項(xiàng)目公司的主要信息如下表所示：
表格1 項(xiàng)目公司基本情況
項(xiàng)目公司的股權(quán)情況如下：
圖表3 杭徽高速股權(quán)結(jié)構(gòu)示意圖
杭徽高速的實(shí)際控制人是各級(jí)政府的財(cái)政廳和地方國(guó)資委，本質(zhì)是一家國(guó)有企業(yè)。
?。ǘ┑讓淤Y產(chǎn)范圍
杭徽高速REITS的底層資產(chǎn)是杭徽高速公路浙江段及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費(fèi)權(quán)，即杭徽高速浙江段的所有路產(chǎn)、建筑物以及收費(fèi)權(quán)作為本次資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)。該段路產(chǎn)包括三段，分別為昌昱段、汪昌段和留汪段，各段具體信息如下表所示：
表格2 項(xiàng)目所含路段
杭徽高速共計(jì)122.25公里，投資決算為52.75億元，造價(jià)約為0.43億元/公里。
?。ㄈ┑讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況
項(xiàng)目公司主要業(yè)務(wù)收入來(lái)源為高速公路收費(fèi)，其他業(yè)務(wù)收入包括服務(wù)區(qū)房屋及經(jīng)營(yíng)租賃收入、通信管道租賃收入等。而2018-2020年高速公路通行費(fèi)分別為52910.10萬(wàn)元、58165.05萬(wàn)元和45187.74萬(wàn)元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比重分別為98.70%、99.19%和98.94%。2018-2020年杭徽高速公路通行費(fèi)收入及車(chē)流量情況如下表所示：
表格3 杭徽高速運(yùn)營(yíng)指標(biāo)
近三年日均車(chē)流量同比按照10%左右增幅增長(zhǎng)，受疫情影響2020年通行費(fèi)收入同比下降22%左右。
而歷年斷面加權(quán)平均日交通量如下圖所示：
圖表4 杭徽高速歷年斷面加權(quán)平均日交通量
杭徽高速的加權(quán)平均日交通量，從2016年至2019年處于連年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2020年受疫情影響同比增長(zhǎng)率放緩。
?。ㄋ模┖蓟誖EITS的交易架構(gòu)
本次杭徽高速REITS的交易架構(gòu)如下圖所示：
圖表5 杭徽高速REITS交易結(jié)構(gòu)圖
在本次交易結(jié)構(gòu)中，SPV購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司100%股權(quán)，和所有的債務(wù)?；鸸芾砣苏憬?a class="singleStock" rel="nofollow" style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; color: rgb(64, 140, 215); border-bottom: 1px dashed rgb(153, 153, 153);" target="_blank">浙商證券（601878）資產(chǎn)管理有限公司將聘請(qǐng)浙江滬杭甬高速公路公路股份有限公司為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
本次REITS發(fā)行，公募基金沒(méi)有進(jìn)行分層，是通過(guò)限定投資者資格控制風(fēng)險(xiǎn)。募集對(duì)象主要分為三類(lèi)，一是戰(zhàn)略投資者，包括滬杭甬公司，二是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，三是普通公眾投資者，上述投資者每年可分配90%以上可供分配金額。
四
滬杭甬發(fā)起杭徽高速REITS的原因分析
?。ㄒ唬拣?jīng)營(yíng)情況分析
截至2020年底，滬杭甬管理的收費(fèi)高速公路為1141公里，下設(shè)108個(gè)收費(fèi)站，其中位于浙江省內(nèi)的高速公路里程為720公里，位于安徽省內(nèi)的里程81.6公里。管理的高速公路主要是由8個(gè)子公司管理的7條高速公路和一座跨海大橋。
公司管理高速公路明細(xì)如下表所示：
表格4 滬杭甬高速管理路產(chǎn)列表
滬杭甬管理的高速公路有一半以上將在10年內(nèi)到期，杭甬高速即杭州至寧波的高速公路將于2025年到期。
滬杭甬各條高速2018年、2019年日均通車(chē)量以及2021年4月日均收收費(fèi)額統(tǒng)計(jì)如下表所示，由于疫情影響2020年收費(fèi)額不具有參考性，因此未考慮2020年日均收費(fèi)金額。（單位：萬(wàn)元）
表格5 滬杭甬高速各高速公路日均收費(fèi)金額歷史數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）
據(jù)上表分析，杭徽高速日均收費(fèi)總額在所有收費(fèi)路產(chǎn)中排名倒數(shù)，且日均收費(fèi)總額的增幅較小于其他高速公路日均收費(fèi)總額增幅。
滬杭甬最近兩年的主營(yíng)業(yè)務(wù)各板塊占比如下表所示：
表格6 滬杭甬高速近兩年主營(yíng)業(yè)務(wù)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)（單位：億元）
從上表可以看出，滬杭甬高速已經(jīng)形成通行費(fèi)收入、金融業(yè)務(wù)收入和其他三大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊。
（二）發(fā)行REITS利弊分析
1、兩難的選擇
對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)即將到期的高速公路，高速公路公司通常通過(guò)改擴(kuò)建、建復(fù)線(xiàn)等方式延長(zhǎng)收費(fèi)公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)期限。但是隨著高速公路建設(shè)成本上升，如果高速公路未來(lái)收費(fèi)現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋高速公路的建設(shè)成本，會(huì)造成公司凈現(xiàn)金流為負(fù)，損害公司股東利益，影響公司健康發(fā)展。
所以對(duì)于即將到期高速公路，高速公路公司面臨兩難選擇，選擇再投資會(huì)面臨無(wú)法收回成本的風(fēng)險(xiǎn)，放棄再投資面臨主營(yíng)業(yè)務(wù)收縮，公司經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性遭受挑戰(zhàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、滬杭甬的決擇
對(duì)于滬杭甬公司來(lái)說(shuō)，如果高速公路能夠出售或變相出售，且價(jià)格公允，不僅能夠降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，而且能夠補(bǔ)充公司當(dāng)期現(xiàn)金流，將現(xiàn)金流投入到金融業(yè)務(wù)板塊也能夠產(chǎn)生更好效益，實(shí)現(xiàn)公司健康發(fā)展，那么出售高速公路也是很好的一種選擇。
滬杭甬公司金融業(yè)務(wù)的強(qiáng)大是選擇出售路產(chǎn)的重要原因之一。金融業(yè)務(wù)與公司傳統(tǒng)高速收費(fèi)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較低，同時(shí)能夠產(chǎn)生較好的現(xiàn)金流。即便是遭遇2020年新冠疫情黑天鵝事件，金融業(yè)務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，很大程度上平滑了單一主營(yíng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，在疫情期間對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入起到很好的穩(wěn)定作用。
（三）選擇杭徽高速發(fā)行REITS的原因分析
通常情況下，假設(shè)資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么持有人將資產(chǎn)證券化的動(dòng)力較小，持有人更愿意將資產(chǎn)掌握在自己手中享有資產(chǎn)帶來(lái)的高收益回報(bào)。但是，如果優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的質(zhì)量在逐漸下降，那么更愿意將持有的資產(chǎn)賣(mài)掉而換取現(xiàn)金，進(jìn)行再投資。因此，下列原因是滬杭甬選擇杭徽高速發(fā)行REITS的主要原因。
1、利潤(rùn)貢獻(xiàn)減弱。
杭徽高速的建成時(shí)間久遠(yuǎn)，維護(hù)成本上升，盈利能力逐年減弱。杭徽高速2018年至2020年，公司凈利潤(rùn)分別為14677.66萬(wàn)元、9217.51萬(wàn)元和586.42萬(wàn)元，雖然有2020年有疫情因素影響，但將疫情因素進(jìn)行剔除后，公司凈利潤(rùn)依然呈下滑態(tài)勢(shì)。并且創(chuàng)收能力在排名倒數(shù)，收入增長(zhǎng)呈現(xiàn)疲態(tài)。
2、經(jīng)營(yíng)年限到期。
公路經(jīng)營(yíng)權(quán)面臨到期，擴(kuò)建或復(fù)建等投入成本太高，未來(lái)收和無(wú)法覆蓋成本。根據(jù)上文分析，杭徽高速昌昱段將于2029年到期，在2004年建成時(shí)，高速公路建設(shè)成本約為0.42億元/公里，而目前高速公路建設(shè)成本已經(jīng)達(dá)到2億元/公里，建設(shè)成本的上升導(dǎo)致高速公路回收成本期限拉長(zhǎng)，可能在經(jīng)營(yíng)期限到期之前無(wú)法收回成本。杭甬高速已經(jīng)決定建設(shè)復(fù)線(xiàn)，其他高速要么收費(fèi)年限還長(zhǎng)，有足夠增長(zhǎng)的時(shí)間，要么創(chuàng)收貢獻(xiàn)大，所以選擇杭徽高速是最好的標(biāo)的。
3、成交價(jià)格合理。
若將項(xiàng)目直接以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售，一方面尋找合適的交易對(duì)手比較困難，另一方面交易價(jià)格會(huì)因未充分競(jìng)價(jià)導(dǎo)致低估。REITS能夠較好的解決這個(gè)問(wèn)題，充分競(jìng)價(jià)使價(jià)值回歸。雖然滬杭甬作為戰(zhàn)略投資者在基金發(fā)行時(shí)要認(rèn)購(gòu)51%的份額，但是鎖定期滿(mǎn)后也可以在二級(jí)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)售出的目的。
4、公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的需要。
近年來(lái)滬杭甬高速公路提出“1+1+X”的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，即做大做強(qiáng)高速業(yè)務(wù)，優(yōu)先發(fā)展金融證券業(yè)務(wù)，積極培育新業(yè)務(wù)“X”。公司業(yè)務(wù)發(fā)展重心從高速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變到金融證券業(yè)務(wù)上來(lái)，在此戰(zhàn)略下，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。另外，正是因?yàn)榻鹑跇I(yè)務(wù)在疫情期間優(yōu)異的表現(xiàn)，滬杭甬公司有底氣將杭徽高速進(jìn)行資產(chǎn)證券化。
基于以上幾點(diǎn)原因，滬杭甬高速有較強(qiáng)意愿將杭徽高速進(jìn)行資產(chǎn)證券化，盤(pán)活存量資產(chǎn)，達(dá)到優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的目的。
?。ㄋ模┵Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值及市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情況
根據(jù)評(píng)估報(bào)告，以基準(zhǔn)日為2020年12年31日，按照資產(chǎn)基礎(chǔ)法，公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為41.30億元，而基金募集底數(shù)為41.35億元，基金份數(shù)為5億份。證券支持證券向原項(xiàng)目公司股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款與債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為20.31億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為21億元。
截至5月29日，杭徽高速REITS的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為4.86，每份認(rèn)購(gòu)價(jià)格為8.72元，募集金額43.6億元。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)杭徽高速REITS的認(rèn)可度很高，如果順利發(fā)行，滬杭甬不僅能夠在公允價(jià)格交易前提下盤(pán)活存量資產(chǎn)，而且為經(jīng)營(yíng)權(quán)即將到期的高速公路資產(chǎn)實(shí)踐出處置變現(xiàn)路徑。
五
浙江滬杭甬和四川成渝對(duì)比分析
?。ㄒ唬┕靖艣r對(duì)比
根據(jù)杭徽高速持股比例，滬杭甬公司持股比例為88.67%左右。滬杭甬高速與四川成渝（601107）高速基本信息對(duì)比如下表所示：
表格7 兩家公司基本信息對(duì)比
?。ǘ┲饕?cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比
兩家公司同屬?lài)?guó)有上市企業(yè)，股東背景、主營(yíng)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)地位、歷史沿革、外部評(píng)級(jí)都有諸多相似之處。兩公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入對(duì)比如下表所示：
表格8 兩家公司主營(yíng)業(yè)務(wù)分類(lèi)對(duì)比（單元：億元）
從上表可以看出，滬杭甬主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括通行費(fèi)收入、金融業(yè)務(wù)收入和其他，已經(jīng)形成兩個(gè)相關(guān)度較低獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。
近三年兩公司凈利潤(rùn)如下表所示：（單位：億元）
表格9 兩家公司歷年凈利潤(rùn)（單位：億元）
（三）ROA和ROE對(duì)比
近三年兩公司的資產(chǎn)收益率（ROA）和凈資產(chǎn)收益率（ROE）如下表所示：
表格10 兩家公司歷年ROA和ROE對(duì)比
六
啟示
?。ㄒ唬┌l(fā)展獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊有利于形成新的發(fā)展格局
按照滬杭甬的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，金融業(yè)務(wù)已經(jīng)成為公司優(yōu)先發(fā)展的板塊。近年來(lái)，公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，成長(zhǎng)性良好，經(jīng)營(yíng)過(guò)程很好應(yīng)對(duì)了黑天鵝和灰犀牛的風(fēng)險(xiǎn)，包括在新冠疫情期間，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不但未受影響，反而逆勢(shì)上漲。與此同時(shí)，面對(duì)路產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)到期，公司能夠從容不迫的通過(guò)發(fā)行REITS能夠及時(shí)盤(pán)活資產(chǎn)，回收現(xiàn)金，這一切都源于滬杭甬公司形成了以金融業(yè)務(wù)和高速公路業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，兩種業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)程度較低，形成天然的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，保證了滬杭甬公司經(jīng)營(yíng)可持續(xù)、盈利模式可持續(xù)。
（二）未來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的REITS會(huì)受市場(chǎng)追捧
作為第一批公募REITS，市場(chǎng)表現(xiàn)出高昂的熱情，截至發(fā)稿時(shí)，9只公募REITS的平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)7倍，表明市場(chǎng)對(duì)REITS的認(rèn)可程度相當(dāng)高。
?。ㄈ┕糝EITS是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最佳變現(xiàn)途徑
超過(guò)數(shù)幾倍的市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，各個(gè)公募REITS都達(dá)到預(yù)期的募集資金規(guī)模。與直接出售項(xiàng)目公司股權(quán)相比，REITS的方式通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠充分實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。
?。ㄋ模┪磥?lái)REITS是較為理想的投資標(biāo)的
REITS的方式為投資者提供了一種全新的投資模式，投資者不用持有底層資產(chǎn)卻能夠享受底層資產(chǎn)帶來(lái)的收益。從全中國(guó)范圍來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)存量巨大，未來(lái)REITS的發(fā)展空間還很大，投資者能通過(guò)REITS享受優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)，且風(fēng)險(xiǎn)可控，因此REITS是未來(lái)比較理想的長(zhǎng)期投資標(biāo)的。
