當(dāng)前國(guó)家大力提倡加快鐵路、城際鐵路和城市地鐵等軌道交通建設(shè)，以公共交通為導(dǎo)向的TOD模式（Transit-Oriented Development）是城市未來(lái)的高效發(fā)展模式，然而當(dāng)前這一領(lǐng)域相關(guān)監(jiān)測(cè)性報(bào)告較少。易居研究院深耕“軌道+物業(yè)”研究領(lǐng)域數(shù)十年，2018年發(fā)布《軌道城市，上蓋經(jīng)濟(jì)——2018年中國(guó)城市軌道交通TOD發(fā)展研究報(bào)告》，2019年發(fā)布《2019年中國(guó)城市軌道交通TOD發(fā)展藍(lán)皮書》，均取得了較好的業(yè)內(nèi)反響。2020年，我們希望以動(dòng)態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國(guó)及主要城市的TOD政策、地鐵集團(tuán)和典型房企的企業(yè)動(dòng)態(tài)、TOD土地成交和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)資訊進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，形成軌道交通TOD每月資訊監(jiān)測(cè)，及時(shí)跟蹤動(dòng)態(tài)從而研判行業(yè)發(fā)展最新趨勢(shì)。摘 要

　　2020年1月，受春節(jié)和新型冠狀病毒影響，行業(yè)資訊不多。從行業(yè)動(dòng)態(tài)來(lái)看， 2019年當(dāng)年中國(guó)內(nèi)地軌道交通新增運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度968.77公里，再創(chuàng)歷史新高，顯示TOD發(fā)展空間巨大；上海政協(xié)委員張海在上海兩會(huì)建議打造先進(jìn)高效的TOD開(kāi)發(fā)模式，相關(guān)政策有待完善。土地動(dòng)態(tài)方面，1月杭州和廣州均有一幅TOD地塊成交，其中廣州TOD地塊造就廣州總價(jià)地王。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)方面，無(wú)錫地鐵3號(hào)線東風(fēng)站TOD項(xiàng)目開(kāi)工，地鐵公司與房企合作成為常態(tài)，并且地鐵公司占股有上升趨勢(shì)；廣州南沙慶盛TOD綜合體將試行香港建設(shè)管理模式，對(duì)南沙和香港兩地在建筑服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏具有重要的意義。

　　行業(yè)動(dòng)態(tài)

　　1、中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布《快報(bào)：2019年度中國(guó)內(nèi)地城軌交通線路概況》

　　1月1日，中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布《快報(bào)：2019年度中國(guó)內(nèi)地城軌交通線路概況》?？靾?bào)顯示 ，截至2019年12月31日，中國(guó)內(nèi)地累計(jì)有40個(gè)城市開(kāi)通城軌交通運(yùn)營(yíng)線路6730.27公里。2019年當(dāng)年，中國(guó)內(nèi)地共新增溫州、濟(jì)南、常州、徐州、呼和浩特5個(gè)城軌交通運(yùn)營(yíng)城市；新增運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度共計(jì)968.77公里，再創(chuàng)歷史新高；國(guó)家發(fā)展改革委共批復(fù)鄭州、西安、成都3市的新一輪城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，新獲批建設(shè)規(guī)劃線路長(zhǎng)度共計(jì)486.25公里，總投資額共計(jì)3425.78億元，獲批線路系統(tǒng)制式全部為地鐵。

　　2019年中國(guó)內(nèi)地已開(kāi)通城軌交通運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度統(tǒng)計(jì)匯總圖

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)、易居研究院

　　點(diǎn) 評(píng)

　　新增線路就是未來(lái)TOD發(fā)展空間。以成都為例，2019年軌道交通新增線路達(dá)到101.68公里，居全國(guó)第一，同時(shí)2019年成都TOD進(jìn)入建設(shè)“快車道”，當(dāng)年共13個(gè)TOD項(xiàng)目獲得首期用地，包括高新區(qū)陸肖站的多個(gè)TOD項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工。

　　2、 上海政協(xié)委員張海在上海兩會(huì)建議打造先進(jìn)高效的TOD開(kāi)發(fā)模式

　　1月18日，市政協(xié)委員張海在上海兩會(huì)上建議，以國(guó)際視野打造先進(jìn)高效的TOD開(kāi)發(fā)模式，構(gòu)建集約式立體化的城市空間和交通樞紐體系。針對(duì)在開(kāi)發(fā)建設(shè)“TOD”過(guò)程中遇到的難點(diǎn)和問(wèn)題，張海委員認(rèn)為, 參考國(guó)際上的成功經(jīng)驗(yàn)，可以通過(guò)3個(gè)途徑加以解決：

　　一是建議在上海全市范圍內(nèi)劃定“軌道物業(yè)綜合發(fā)展區(qū)”，特指在上海市主城區(qū)的軌道交通建設(shè)發(fā)展中，根據(jù)市、區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃，需重點(diǎn)推進(jìn)、重點(diǎn)土地綜合開(kāi)發(fā)利用的地區(qū)。在綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)，站點(diǎn)及周邊物業(yè)在前期確定的彈性控制框架下，聯(lián)合開(kāi)發(fā)主體，根據(jù)開(kāi)發(fā)的實(shí)際可行性，先制定項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，經(jīng)主管部門審核批準(zhǔn)后，再根據(jù)方案確定用地具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。簡(jiǎn)化后期“調(diào)規(guī)”審批流程，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率。

　　二是爭(zhēng)取政策創(chuàng)新突破空間，借鑒日本軌道發(fā)展的有效經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合《上海市城市更新細(xì)則》對(duì)提供公共開(kāi)發(fā)空間和提供公共服務(wù)設(shè)施的相關(guān)規(guī)定，可將獎(jiǎng)勵(lì)范圍擴(kuò)大到交通設(shè)施、公共設(shè)施及城市更新改造等多個(gè)方面。同時(shí)根據(jù)不同地區(qū)、不同性質(zhì)、不同質(zhì)量的公共設(shè)施，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。實(shí)行容積率分區(qū)，可按不同性質(zhì)、不同區(qū)位條件將城市用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)強(qiáng)度區(qū)分，并規(guī)定容積率的基礎(chǔ)和調(diào)整上限，給予一定的調(diào)控區(qū)間，針對(duì)不同性質(zhì)、不同區(qū)位條件的城市用地提出不同的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。加強(qiáng)軌交線路物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，立體地限定道路范圍，允許軌道交通線路上下物業(yè)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)利用，允許在軌道交通線路的上下空間內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高空間復(fù)合利用效率和土地使用效率。

　　三是各相關(guān)部門給予大力支持配合，住建委、消防、交通等審批部門，對(duì)綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案中可能出現(xiàn)的有所突破、有所創(chuàng)新的內(nèi)容，在尊重規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性、予以充分論證的基礎(chǔ)上，在合法合理范圍內(nèi)予以支持認(rèn)可。針對(duì)軌道交通場(chǎng)站的站城一體化開(kāi)發(fā)中，出現(xiàn)的新型復(fù)雜問(wèn)題，市規(guī)劃自然局、交通局、人防等部門逐步形成配套性規(guī)范文件，切實(shí)推進(jìn)站城一體化的實(shí)施落地。

　　點(diǎn) 評(píng)

　　上海TOD開(kāi)發(fā)政策有待完善。上海地鐵是國(guó)內(nèi)較早提出學(xué)習(xí)港鐵的地鐵公司，自2006年開(kāi)始累計(jì)參與開(kāi)發(fā)15個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目總建面約318萬(wàn)平方米，但是在TOD綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程中仍存在地鐵項(xiàng)目與上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)不同步等挑戰(zhàn)，上海TOD政策還需進(jìn)一步完善。

　　土地動(dòng)態(tài)

　　1、藍(lán)綠雙城聯(lián)合體20.55億元奪杭州主城區(qū)TOD地塊

　　1月3日，杭州地鐵&下城區(qū)城投&藍(lán)綠以20.55億元競(jìng)得武林新城華豐單元XC1004-R/B-06地塊，溢價(jià)率5.1%，樓面價(jià)13728元/平方米。這也是藍(lán)綠雙城首次以“雙開(kāi)發(fā)商”（物理開(kāi)發(fā)+數(shù)字開(kāi)發(fā)）模式在杭州公開(kāi)市場(chǎng)拿地。地塊位于杭州主城區(qū)，地塊下穿地鐵3號(hào)線，將于2021年底開(kāi)通，屆時(shí)將有華豐路站和同協(xié)路站兩個(gè)相鄰站點(diǎn)。根據(jù)地塊信息顯示，地塊出讓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率2.2，建筑面積14.97萬(wàn)平方米。地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于29500元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于32450元/平方米。此外，根據(jù)規(guī)劃，地塊需配建10%公租房以及25%商業(yè)。

　　表：華豐單元XC1004-R/B-06地塊基本信息

　　點(diǎn) 評(píng)

　　藍(lán)綠雙城在全國(guó)首創(chuàng)“共建”商業(yè)模式，主要包括小股操盤、融資代建、純代建、合作開(kāi)發(fā)四種類型，華鐵TOD是藍(lán)綠雙城在杭州主城區(qū)的首個(gè)TOD投資項(xiàng)目，此次藍(lán)綠雙城相對(duì)控股，持股51%，杭州恒融商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（杭州下城區(qū)城投100%持股）和杭州市地鐵置業(yè)有限公司分別持股24.5%。

　　2、中信泰富廣船聯(lián)合體81.96億元斬獲廣州地鐵11號(hào)線地鐵上蓋

　　1月19日，中信泰富&廣船聯(lián)合體以總價(jià)81.96億元+25%自持商業(yè)商務(wù)建面，斬獲荔灣區(qū)芳村大道南廣船一期地塊，折合樓面價(jià)約37216元/平方米，溢價(jià)率達(dá)45%。該地塊具有東向望珠江的優(yōu)勢(shì)，是真正的市中心臨江地塊，且地塊靠近地鐵廣佛線沙涌站和鶴洞站，位于建設(shè)中的地鐵11號(hào)線鶴洞東地鐵上蓋。廣州地鐵11號(hào)線是廣州第一條地鐵環(huán)線，全線預(yù)計(jì)于2022年年底開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)。地塊為二類居住、商務(wù)兼容商業(yè)用地，總占地面積達(dá)12.37萬(wàn)平方米，計(jì)容建面22萬(wàn)平方米。該地塊是廣船第一宗出讓的地塊，廣船地塊作為廣州舊廠改造的三大明星項(xiàng)目之一，將打造125萬(wàn)平方米的TOD城市綜合體，由中信泰富與中船集團(tuán)合作成立的平臺(tái)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，中信泰富操盤。

　　表：荔灣區(qū)廣船一期地塊基本信息

　　點(diǎn) 評(píng)

　　TOD地塊造就廣州總價(jià)地王。荔灣區(qū)廣船一期地塊成交總價(jià)超過(guò)廣州2018年度、2019年度總價(jià)地王。廣州市近三年年度總價(jià)地王中，有兩幅地塊均為TOD地塊，且均為廣州地鐵奪得。

　　表：2017-2019年度廣州總價(jià)地王信息

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

　　3、廣州地鐵十三號(hào)線二期凰崗?fù)＼噲?chǎng)場(chǎng)站綜合體控規(guī)公布

　　1月21日，廣州市規(guī)劃與自然資源局，公布了地鐵十三號(hào)線二期凰崗?fù)＼噲?chǎng)場(chǎng)站綜合體地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃。凰崗?fù)＼噲?chǎng)，位于白云區(qū)珠江西航道以東，西側(cè)為規(guī)劃黃金圍大道，東側(cè)為廣清高速，南側(cè)為石井大道。地塊范圍內(nèi)原規(guī)劃為二類居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂(lè)用地等性質(zhì)。規(guī)劃調(diào)整后，用地性質(zhì)改為交通場(chǎng)站用地兼容二類居住用地、中小學(xué)用地級(jí)城市軌道交通用地。地塊總體占地面積達(dá)27萬(wàn)平，總建筑面積39.665萬(wàn)平，其中住宅建面35.73萬(wàn)平，公建配套設(shè)施3.9萬(wàn)平。

　　原規(guī)劃示意圖

　　擬調(diào)整規(guī)劃草案示意圖

　　點(diǎn)評(píng)

　　由普通綜合體土地變?yōu)橐越煌閷?dǎo)向的TOD綜合開(kāi)發(fā)地塊。

　　項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

　　1、無(wú)錫地鐵3號(hào)線東風(fēng)站TOD項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)

　　1月14日，無(wú)錫地鐵3號(hào)線東風(fēng)站TOD項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)，標(biāo)志著該項(xiàng)目正式進(jìn)入快速開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。該項(xiàng)目位于新吳區(qū)永樂(lè)路與機(jī)場(chǎng)路交叉口西北側(cè)，是無(wú)錫地鐵第一個(gè)實(shí)現(xiàn)控股主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的車站TOD上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由無(wú)錫地鐵攜手華潤(rùn)置地共同投資開(kāi)發(fā)。2019年6月14日，華潤(rùn)以底價(jià)2.62億元摘得無(wú)錫永樂(lè)路商住用地（XDG-2019-11號(hào)），樓面價(jià)6940元/平方米，出讓面積15101平方米，容積率2.5-2.7。該地塊周邊配套較為完善，未來(lái)將建設(shè)成為集住宅、商業(yè)、辦公、公寓、P+R為一體的小型綜合型地鐵上蓋物業(yè)，并與地鐵3號(hào)線東風(fēng)站實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接，形成新型TOD生活圈。無(wú)錫地鐵正加快推進(jìn)TOD物業(yè)布局，以城市軌道交通助力“軌道上的城市”發(fā)展加快駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

　　無(wú)錫地鐵3號(hào)線東風(fēng)站TOD項(xiàng)目規(guī)劃圖

　　點(diǎn) 評(píng)

　　無(wú)錫地鐵目前已參與開(kāi)發(fā)3個(gè)TOD項(xiàng)目，首個(gè)項(xiàng)目綠地天空樹(shù)由無(wú)錫地鐵和綠地合作開(kāi)發(fā)，無(wú)錫地鐵僅持股10%；東風(fēng)站TOD項(xiàng)目，無(wú)錫地鐵相對(duì)控股，持股51%，華潤(rùn)持股49%；2019年12月份拿地的具區(qū)路項(xiàng)目，京投發(fā)展持股50%，無(wú)錫地鐵持股30%，中鐵四局持股20%?？梢钥闯龅罔F公司與房企合作已成常態(tài)，且地鐵公司的占股有所上升。

　　2、廣州南沙慶盛TOD綜合體項(xiàng)目將試行香港建設(shè)管理模式

　　1月23日，《慶盛樞紐站場(chǎng)綜合體項(xiàng)目試行香港工程建設(shè)管理模式工作方案》（送審稿，以下簡(jiǎn)稱《工作方案》）通過(guò)審定。南沙自貿(mào)區(qū)將發(fā)揮先行先試的政策優(yōu)勢(shì)，選取慶盛樞紐站場(chǎng)綜合體項(xiàng)目作為首個(gè)試行香港工程建設(shè)管理模式的試點(diǎn)項(xiàng)目?！豆ぷ鞣桨浮访鞔_，將開(kāi)展專業(yè)人士備案、試行全過(guò)程工程咨詢管理、試點(diǎn)“分段報(bào)批”模式，進(jìn)一步推進(jìn)“放管服”改革工作，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，便利具有香港執(zhí)業(yè)資格的建筑領(lǐng)域?qū)I(yè)人士為自貿(mào)區(qū)提供專業(yè)服務(wù)，加快推進(jìn)慶盛樞紐站場(chǎng)綜合體項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。業(yè)主單位可選聘經(jīng)建設(shè)主管部門備案的香港工程建筑領(lǐng)域?qū)I(yè)人士為其提供工程建筑領(lǐng)域服務(wù)，自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)管委會(huì)參照香港工程建設(shè)管理模式對(duì)其實(shí)施監(jiān)督管理。慶盛樞紐站場(chǎng)綜合體項(xiàng)目位于南沙區(qū)廣深港高鐵慶盛站北側(cè)，是慶盛樞紐區(qū)塊首個(gè)粵港合作項(xiàng)目，總投資60億，總建筑面積約為48.4萬(wàn)平方米，計(jì)劃采用TOD模式開(kāi)發(fā)，建成新地標(biāo)性寫字樓、大型商場(chǎng)、公寓，配合公共綠化休憩平臺(tái)，提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)活動(dòng)空間，無(wú)縫連接高鐵和地鐵慶盛站，并設(shè)有交通換乘大堂、長(zhǎng)途客運(yùn)站、公共交通總站等設(shè)施。

　　新鴻基地產(chǎn)南沙慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目規(guī)劃圖

　　點(diǎn) 評(píng)

　　粵港澳大灣區(qū)深入?yún)f(xié)同代表項(xiàng)目。南沙慶盛TOD綜合體項(xiàng)目試行香港建設(shè)管理模式，對(duì)南沙和香港兩地在建筑服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏具有重要的意義，一方面通過(guò)吸收借鑒香港工程建設(shè)管理模式中好的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新南沙新區(qū)項(xiàng)目管理體制，提升南沙新區(qū)項(xiàng)目建設(shè)管理水平；另一方面帶動(dòng)香港優(yōu)秀建筑企業(yè)和人才參與南沙開(kāi)發(fā)建設(shè)，為香港專業(yè)人才在南沙就業(yè)、創(chuàng)業(yè)提供廣闊空間，引導(dǎo)更多香港專業(yè)人才來(lái)南沙安居樂(lè)業(yè)。