關于印發(fā)《沈陽市物業(yè)服務招標投標管理辦法》的通知
2018-01-19
各區(qū)(開發(fā)區(qū))房產局，縣(市)建委(建設局)：
《沈陽市物業(yè)服務招標投標管理辦法》業(yè)經市政府法制辦審查批準(沈政法備字2017年第01號)，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
2017年1月24日
沈陽市物業(yè)服務招標投標管理辦法
第一章總則
第一條為了規(guī)范我市物業(yè)服務招標投標活動,保護招標投標當事人的合法權益,促進物業(yè)服務市場的公平競爭,根據《中華人民共和國招標投標法》、《沈陽市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內非政府采購類的物業(yè)服務招標投標活動及其監(jiān)督管理。
第三條市房產局是本市物業(yè)服務招標投標活動的行政主管部門。區(qū)、縣(市)房產管理部門負責本轄區(qū)內物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理工作。
第四條住宅、商住兩用建筑、與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物業(yè)管理應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。多層建筑總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合建筑總建筑面積少于2萬平方米的新建物業(yè)項目或投標人少于3人的，經區(qū)、縣(市)房產管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第五條物業(yè)服務招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第二章招標
第六條本辦法所稱招標人是指依法提出物業(yè)服務招標項目并組織招標的建設單位、業(yè)主大會及其他擁有物業(yè)所有權的法人或組織。任何單位和個人不得將招標項目化整為零規(guī)避公開招標或為不具備投標資格的物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造投條件。
第七條前期物業(yè)服務招標投標應當在下列規(guī)定時限內完成：
(一)現售項目應當在現售前30日完成；
(二)預售項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成。
第八條招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
第九條招標人自行組織招標活動的,應當具備下列條件:
(一)具有法人主體資格；
(二)具有物業(yè)管理相關專業(yè)人員；
(三)具有自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力；
(四)具備有招標經驗的工作人員；
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。
第十條招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件不得含有傾向或排斥潛在投標人的內容。招標文件應當對投標文件的規(guī)格、格式等方面作出說明，對招標人和招標項目的情況進行明確闡述，對投標人的商務部分、技術部分和資信部分提出具體要求并確定評標標準和方法。
第十一條招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產管理部門辦理物業(yè)服務招標備案。
第十二條建設單位作為招標人的，辦理物業(yè)服務招標備案時應當提供以下材料：
(一)工商營業(yè)執(zhí)照；
(二)招標項目的國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證；
(三)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；
(四)物業(yè)管理用房證明；
(五)招標文件；
(六)招標公告或投標邀請書；
(七)委托代理機構的應當提供招標代理委托合同；
(八)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
第十三條業(yè)主大會作為招標人的，業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務招標備案時應當提供以下材料：
(一)業(yè)主大會關于選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；
(二)業(yè)主委員會備案證明；
(三)與代理機構簽訂的招標代理委托合同；
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責的，應當出具街道辦事處的備案證明。
第十四條區(qū)、縣(市)房產管理部門應當在3個工作日內完成物業(yè)服務招標備案手續(xù)并出具備案回執(zhí)。
第十五條招標人在辦理招標備案前，應當委托物業(yè)服務質量與價格評估機構(以下簡稱“評估機構”)測算物業(yè)服務價格，并作為物業(yè)服務招標投標標的物的攔標價。攔標價由成本和利潤構成，應當作為招標公告和投標邀請書的要件，對所有投標人公開。
第十六條業(yè)主大會作為招標人的，應將業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)決議中的物業(yè)費價格作為攔標價。
第十七條招標人應當持區(qū)、縣(市)房產管理部門出具的備案回執(zhí)到市房產局辦理網上招標公告。公告期不少于7日。
第十八條招標公告應當載明以下主要事項：
(一)招標人的名稱、地址、聯(lián)系方式；
(二)招標項目的名稱、地址、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；
(三)攔標價；
(四)投標資格條件和投標截止時間；
(五)投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的途徑；
(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項。
第十九條公開招標的招標人可以根據招標文件的規(guī)定，對投標人進行資格預審。實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
(一)預審申請書格式和申請人須知；
(二)申請投標物業(yè)服務企業(yè)的資質等級證書、營業(yè)執(zhí)照復印件；
(三)主要管理業(yè)績的證明材料，技術裝備和財務狀況；
(四)擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業(yè)績等證明材料。
第二十條招標公告期滿后，投標人超過10人的，招標人可以實行投標資格預審，并從預審合格的投標人中選擇不少于5人參與競標。招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
第二十一條招標公告期滿后，投標人少于3人的，招標人可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由招標人向1個具備承接招標項目能力、信用良好的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書。投標邀請書應當載明本辦法第十八條規(guī)定的事項。
第二十二條招標人在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書后，發(fā)出招標文件。招標文件的發(fā)出時間不得少于2日。
編制投標文件的時間一般不少于20日。招標人和所有投標人協(xié)商一致可以提前開標。
第二十三條招標人對已發(fā)出的招標文件予以澄清或修改的，應當于提交投標文件截止時間前15日，以書面形式通知所有的招標文件收受人。澄清或修改的內容應作為招標文件的組成部分。
第二十四條招標人根據項目的具體情況，可以組織招標文件收受人踏勘物業(yè)項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對招標文件收受人提出的疑問，招標人應當予以澄清，并以書面形式發(fā)送給招標文件收受人。
第二十五條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的其他情況。
第二十六條在前期物業(yè)管理期間，發(fā)生提前終止前期物業(yè)服務合同情況時，物業(yè)交付使用未達到50%的，建設單位應當按照原服務標準和物業(yè)費價格通過招標方式重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；達到50%的，應當由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三章投標
第二十七條本辦法所稱投標人是指具備承接招標項目相應資質和能力要求的、響應物業(yè)服務招標并參加投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十八條投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的要求和條件做出響應。投標人對投標文件有疑問的，應當書面向招標人提出。
第二十九條投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函。包括管理目標及其他履約承諾等。
(二)商務部分。物業(yè)服務收費報價。
(三)技術部分。包括物業(yè)管理服務實施方案、服務內容和標準、組織管理機構框架、管理人員配置及管理制度等。
(四)資信部分。包括物業(yè)服務企業(yè)的信用狀況、管理業(yè)績及獲獎證明等。
第三十條投標人應當于招標文件確定的提交投標文件截止時間前將投標文件密封送至開標場地。
第三十一條投標文件有下列情形之一的,視為無效:
(一)逾期提交的；
(二)提交時未密封的；
(三)密封處無投標人的法定代表人或擬擔任標的物項目經理簽字和企業(yè)公章的；
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情況。
第四章開標、評標和中標
第三十二條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，由招標人主持。
第三十三條開標應當按照下列程序進行：
由投標人推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格等內容。
第三十四條招標人代表和物業(yè)管理評標專家(以下簡稱“評標專家”)組成評標委員會負責評標活動。評標委員會成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的評標專家不得少于成員總數的三分之二。
與招標人和投標人存在利害關系的評標專家不得進入評標委員會；已經進入的應當更換。
第三十五條評標應當在保密的情況下進行。評標方法一般應采用綜合評估法。招標人可以參照市房產局制定的示范文本制定綜合評分表。招標人根據招標文件確定的評標方法，在開標之日前制定具體評分標準。評分標準應當按照綜合評分表規(guī)定的內容，采取百分制的方法，合理確定技術部分、商務部分、資信部分和現場答辯等各項內容的比重和分值。
第三十六條評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明。
第三十七條因投標人不符合投標條件或投標文件無效導致不符合開標條件的，招標人應當重新組織招標。
第三十八條經評標委員會評審，排名第一的投標人應當作為中標人。中標人放棄中標的，招標人應當重新組織招標。
第三十九條招標人應當保存招投標過程中的書面材料包括招標文件、中標物業(yè)服務企業(yè)的投標文件等，以及采集的開標、評標全程影音資料。
第四十條評標結束后3個工作日內，招標人與中標人應當到原物業(yè)服務招標備案機關辦理中標備案手續(xù)。完成中標備案后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，并在中標通知書發(fā)出后3日內與中標人簽訂物業(yè)服務合同。中標人的投標文件應當作為物業(yè)服務合同的附件。
第四十一條評標結束后3日內，招標人應當到市房產局辦理網上公示。公示內容包括項目的招標文件、攔標價測算報告和中標物業(yè)服務企業(yè)投標文件中的主要事項。
第四十二條中標企業(yè)未按招投標文件要求與招標人訂立物業(yè)服務合同的，將作為不良信用記錄記入企業(yè)信用信息檔案。
第五章附則
第四十三條單一產權人的物業(yè)項目擬采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十四條評標專家、代理機構和評估機構的具體管理辦法由市房產局另行制定。第四十五條本辦法自2017年1月20日起施行，有效期至2018年12月31日。
